眾多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)低于預(yù)期 下半年樓價(jià)震蕩下行
眾多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)低于預(yù)期 下半年樓價(jià)震蕩下行
導(dǎo)讀： 當(dāng)前廣州市區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格普遍低于預(yù)期，吹風(fēng)價(jià)30000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房?jī)?yōu)惠高達(dá)72萬(wàn)；而郊區(qū)樓盤(pán)、二手房已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
當(dāng)前廣州市區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格普遍低于預(yù)期，吹風(fēng)價(jià)30000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房?jī)?yōu)惠高達(dá)72萬(wàn)；而郊區(qū)樓盤(pán)、二手房已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。從全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)增幅可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)從年初的0.8%下降到0.16%?？梢哉f(shuō)，目前正處于樓價(jià)臨界點(diǎn)，拐點(diǎn)已近。
開(kāi)盤(pán)價(jià)低于心理預(yù)期
上周日，黃埔大道某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，65~127平方米的兩房三房單位最低價(jià)18800元/平方米起，遠(yuǎn)低于之前的放風(fēng)價(jià)23000元/平方米；上周六江南西某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，多重折扣后低至24000元/平方米，而之前咨詢價(jià)一直是30000元/平方米。
在樓市僵持局面下，開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略已發(fā)生變化。比如說(shuō)江南西某120平方米的單位，原總價(jià)3853137元，折扣之后總價(jià)3127203元，差價(jià)高達(dá)72萬(wàn)多。而該地段的小區(qū)次新房，房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)兩萬(wàn)，相比之下，這一價(jià)格還算比較實(shí)惠。并非所有樓盤(pán)都那么熱鬧。在海珠區(qū)工業(yè)大道某樓盤(pán)，和售樓處外面熱鬧的車(chē)展場(chǎng)面相比，售樓處內(nèi)尤顯冷清。
郊區(qū)樓盤(pán)： 價(jià)格已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降
相比市區(qū)，市郊樓盤(pán)的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響?！胺?、從化、增城一些樓盤(pán)都已經(jīng)開(kāi)始降了。”經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰告訴記者，特別是二手房，外圍區(qū)域相比之前已經(jīng)有10%的松動(dòng)，比如番禺某樓盤(pán)，之前的價(jià)格在7000元/平方米左右，現(xiàn)在6000多元/平方米就可談下來(lái)了。
在廣州房管局每月樓市報(bào)告抽取的典型樓盤(pán)中可以發(fā)現(xiàn)，郊區(qū)樓盤(pán)的降價(jià)態(tài)勢(shì)非常明顯。7月抽取樣本中，13個(gè)樓盤(pán)有6個(gè)降價(jià)，而在6月報(bào)告中，13個(gè)樓盤(pán)中僅有2個(gè)降價(jià)。比如說(shuō)南沙區(qū)的棕櫚水岸園，7月份相比6月份下降了6.2%。
拐點(diǎn)前后 北京8月 新開(kāi)項(xiàng)目全線低開(kāi)
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，北京年初至今共有99個(gè)新開(kāi)商品房項(xiàng)目，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格。而8月初開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，基本全部低開(kāi)?！斑@在去年是比較少見(jiàn)的?！薄版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)路Q，目前2011年新開(kāi)在售期房擬售價(jià)與成交價(jià)差距已經(jīng)擴(kuò)大到10%。
八九月份全國(guó)房?jī)r(jià)迎來(lái)拐點(diǎn)
全國(guó)房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。比如易居中國(guó)8月報(bào)告顯示，1~7月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~6月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比上漲10.3%，較1~6月上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升。
而廣州剛剛發(fā)布的7月房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，2011年7月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)13218元/平方米，同比上升17.8%，環(huán)比上升2.3%。
“均價(jià)受到結(jié)構(gòu)性影響，看房?jī)r(jià)走勢(shì)，更具參考價(jià)值是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，目前階段環(huán)比數(shù)據(jù)的情況或許更有價(jià)值。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市6月份房?jī)r(jià)綜合漲幅僅為0.16%，而今年1月份漲幅是0.8%?；蛟S八月、九月就會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)這樣一個(gè)拐點(diǎn)?！敖衲陿鞘泄拯c(diǎn)應(yīng)該在8月或者9月出現(xiàn)，第三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)應(yīng)該基本上是沒(méi)有問(wèn)題的，但整個(gè)一線城市應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在還沒(méi)有迎來(lái)拐點(diǎn)。”楊紅旭表示。
理由一：市場(chǎng)房源供應(yīng)量大增
首先是供應(yīng)量大增。據(jù)經(jīng)緯行統(tǒng)計(jì)，廣州今年下半年十區(qū)兩市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約5.5萬(wàn)套，折合面積約599萬(wàn)平方米。下半年中心六區(qū)缺貨的局面也有望緩解，預(yù)計(jì)有1.4萬(wàn)套。而截至上周末，國(guó)內(nèi)11大重點(diǎn)城市的住宅存量已攀升至63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%。
理由二：開(kāi)發(fā)商資金鏈繃緊
開(kāi)發(fā)商資金鏈越繃越緊。萬(wàn)科、中海、保利等大型房企7月環(huán)比業(yè)績(jī)已出現(xiàn)下滑。全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)研究員何良栩判斷，未來(lái)隨著信貸政策的偏緊，房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)去杠桿化，下階段必然形成“跑貨”主旋律。
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