北京如何打造CBD才有投資價值
京城東部的樓盤在打廣告時總少不了兩句話，一句是位于CBD商圈；另一句則是要為入世做準(zhǔn)備。人們發(fā)現(xiàn)，離CBD商圈越近，住宅的價格越高，CBD周邊的普通住宅要比其他地區(qū)的普通住宅每平方米高出1500元。除了土地價格外，CBD則是這些項目的附加值。因為，它代表未來、代表發(fā)展、代表投資所產(chǎn)生的價值。
到目前為止，CBD的整體規(guī)劃還沒有出來，那么，我們也不妨來探討一下—— 一提起CBD，在大多數(shù)人的腦子里恐怕出現(xiàn)的多是電影里的景象：白天，繁忙的人群涌入高大、挺拔的寫字樓群。的確，在工業(yè)經(jīng)濟高速發(fā)展時期，為了便于企業(yè)間的交流、創(chuàng)造高效的商業(yè)機會，許多大的城市，尤其是在發(fā)達國家的大城市建立起了CBD（商務(wù)中心區(qū)），將商家集中起來。其最終的效果就是縮短商家的物理距離，提高辦公效率。因為，那時的交通和通信并不發(fā)達。然而，現(xiàn)在不同了。世界經(jīng)濟步入了一個嶄新的階段，也就是人們常說的新經(jīng)濟時期（或稱后工業(yè)時期），特別是網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)生，根本取消了商家間的物理距離。那么，如果我們現(xiàn)在建造的CBD還沿用50年甚至上百年以前的形式，高樓大廈林立，寫字樓密布，在下個世紀(jì)還會存在多久？
CBD該怎樣規(guī)劃
北京的CBD雖然通過了1993年的北京城市總體規(guī)劃，但在CBD的建設(shè)上還沒有達成共識，更沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃、集中建設(shè)，離真正的CBD還有差距。一是北京市寫字樓建設(shè)項目分散，缺乏整體規(guī)劃，沒有與CBD建設(shè)結(jié)合起來。二是CBD區(qū)內(nèi)的項目多為各單位自行招商引資、自行組織建設(shè)，存在矛盾和問題，很難形成高水平、現(xiàn)代化的商務(wù)中心區(qū)。三是區(qū)內(nèi)的一些企業(yè)紛紛要求改變土地使用性質(zhì)，引資進行一般性住宅開發(fā)，而普通住宅的大量建設(shè)將使商務(wù)中心區(qū)的功能名存實亡。北京城市規(guī)劃設(shè)計研究院柯煥章院長說，現(xiàn)在規(guī)劃的調(diào)子基本定下來了，寫字樓商務(wù)設(shè)施約占50％；酒店、商業(yè)、文體等設(shè)施約占25％；高檔公寓住宅占25％。
CBD中住宅的作用是防止CBD的空心化，不再重蹈國外一些CBD夜間變“鬼城”的復(fù)轍?，F(xiàn)在，北京將一部分使館區(qū)劃入CBD內(nèi)，但還應(yīng)該再建一部分住宅。這部分住宅該怎樣建？
北京銀信房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長張民耕認為，今后在CBD中的住宅應(yīng)該是兩種，一種就是頂級住宅，密度低，環(huán)境好，有很大的綠地，非常舒適。這樣的住宅一方面要建成CBD中的標(biāo)志建筑，成為一種景觀，同時還起到城市綠肺的作用；另一種就是小戶型的建筑，這種建筑應(yīng)該分布在CBD的周邊，滿足公司中一些職員的需求。
另外，張民耕還建議，要在CBD區(qū)內(nèi)建設(shè)一些會展中心和會議中心，除了滿足CBD對它們的需求外，一方面調(diào)節(jié)CBD內(nèi)的建筑高度，另一方面還可以滿足CBD在綠地和景觀上的要求。
柯煥章院長重申，北京CBD的建設(shè)必須規(guī)劃先行。目前有關(guān)方面已正在起草CBD地區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件，將邀請國外知名設(shè)計單位參與CBD 的規(guī)劃工作。未來CBD從建筑形態(tài)上要借鑒國外著名中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，建一個既不是曼哈頓的翻版，也不會受舊城限高要求的、一個具有足夠商務(wù)設(shè)施的容量，并具有便捷的交通、通信等完善的基礎(chǔ)設(shè)施及良好環(huán)境的商務(wù)中心區(qū)。
寫字樓還是需要的 但要看怎么建
北京朝陽區(qū)副區(qū)長邱水平說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的產(chǎn)生的確使交流更加便利。但人與人之間的交流不可能只停留在網(wǎng)上，一些大單的生意還是需要面對面的交流。一個企業(yè)的辦公地點是供人們交流的地方，也是體現(xiàn)一個企業(yè)凝聚力的地方，同時，還是企業(yè)樹立形象的地方。因此，辦公樓的興建是必要的。
這樣看來，辦公樓要存在，但不該再沿用用了幾十年的寫字樓模式，要有所改良。用紅石公司總經(jīng)理潘石屹的話，在這個時期建CBD就要爭取在各個方面都站在最前沿。CBD中的建筑不僅要高大，還要高智商。因為，它所面對的是全世界最先進的生產(chǎn)力。他認為，未來對于房子的使用功能會因為網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)而變得越來越模糊，越來越個性化。一座住宅，也可以住，也可以辦公，還可以是休閑的場所，辦公室也是一樣，不會劃分得像現(xiàn)在這樣清楚。偉業(yè)顧問公司的劉田說，由于行業(yè)中加入了網(wǎng)絡(luò)，一些公司的人員規(guī)?？赡軙兴鶞p少，但這些公司對于辦公面積的需求卻有可能不會隨著人員的減少而下降，進而會追求辦公的舒適度。國外一些公司的辦公室很大，很舒適，不僅有電腦和辦公用品，還有健身器。這大概就是未來辦公用房的模式。
以曼哈頓為前車之鑒 建CBD要以人為本
紐約的曼哈頓堪稱是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)。曼哈頓CBD主要分布在曼哈頓島上的老城和中城，這里有著名的格林威治街、第五大街。1776年曼哈頓就已發(fā)展成為紐約的市中心，這里干道狹窄、高樓蔽日。華爾街是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。曼哈頓CBD作為紐約市發(fā)展的催化劑。
然而，隨著科技時代的到來，本世紀(jì)末，美國硅谷的信息產(chǎn)業(yè)成為帶動美國經(jīng)濟持續(xù)增長的火車頭。那么，為什么是硅谷而不是美國的其他城市呢？萬科董事長在談到他去美國硅谷時的感受時說：“去年10月我借訪問美國的機會，特意在加州的硅谷泡了幾天，所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。我們給硅谷的成功找出了很多原因，但優(yōu)越的環(huán)境卻被忽視。我想，硅谷之所以成為硅谷，一個很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文的環(huán)境：輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng)造欲。綿延上百公里的硅保帶就像個環(huán)境優(yōu)美的大公園，點綴其中的高科技公司就像公園中的精品花園。置身其中怎不令你流連忘返，怎不令你熱愛、珍惜生活，怎不令你激發(fā)想像力，煥發(fā)創(chuàng)新的欲望！”
可見，給高素質(zhì)的人才提供優(yōu)越的生活環(huán)境和工作環(huán)境是多么重要！
購房人投資CBD周邊的住宅主要是看重它未來的發(fā)展，看重它未來的升值潛力。北京目前是世界上最晚興建CBD的大城市，同時，也應(yīng)該是世界上最先進的CBD，是最適應(yīng)新經(jīng)濟發(fā)展需求的CBD。一定要對CBD有一個總體規(guī)劃，并從規(guī)劃上嚴格控制CBD的建設(shè)質(zhì)量，不能有隨意性，這樣才不枉投資者對它的期待.
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